Guides Complets sur la Déclaration Préalable de Travaux 2025

La déclaration préalable de travaux (souvent abrégée DP) est une autorisation d'urbanisme allégée, destinée aux projets de construction, d'aménagement ou de modification d'aspect extérieur de faible envergure. Elle est encadrée par les articles R.421-9 à R.421-17 du Code de l'urbanisme et constitue le pendant simplifié du permis de construire. Concrètement, la DP s'applique dès lors que votre projet crée entre 5 et 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (ce seuil est porté à 40 m² si votre terrain est situé en zone urbaine d'un PLU). Au-delà de ces seuils, c'est un permis de construire qui sera nécessaire. En dessous de 5 m², aucune formalité n'est requise, sauf modification d'aspect extérieur ou implantation en secteur protégé.

Qui est concerné ? Tout propriétaire, ou toute personne mandatée par le propriétaire, souhaitant réaliser des travaux sur un terrain bâti ou non bâti. Les cas les plus fréquents incluent la construction d'un abri de jardin, d'une extension, d'un carport, d'une piscine, la pose d'une clôture, le ravalement de façade, le changement de fenêtres, la modification de toiture ou encore la création d'une terrasse surélevée. Même un simple changement de couleur de volet peut nécessiter une DP dans certaines communes.

Les 3 questions essentielles avant de démarrer

1. Suis-je concerné par la déclaration préalable ? La réponse dépend de la nature de vos travaux et de la surface créée. Si votre projet génère entre 5 et 20 m² de surface de plancher (ou 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU), la déclaration préalable est obligatoire. Sont également concernés les changements de destination sans modification de structure, les modifications d'aspect extérieur (ravalement, menuiseries, toiture) et certaines installations temporaires de plus de 3 mois. En cas de doute, consultez le service urbanisme de votre mairie ou utilisez notre outil de vérification en ligne.

2. Quels documents dois-je fournir ? Le dossier se compose du formulaire CERFA n° 13703*08 pour une maison individuelle (ou CERFA n° 13404*10 pour les autres cas), accompagné de pièces graphiques obligatoires. Le plan de situation (DP1) permet de localiser votre terrain dans la commune. Le plan de masse (DP2) représente l'implantation du projet sur le terrain avec les cotes. Le plan en coupe (DP3) montre le profil du terrain et de la construction. Le plan de façades et toitures (DP4) détaille l'aspect extérieur du bâtiment. Selon la nature du projet, les pièces DP5 à DP8 (insertion paysagère, photographies, notice descriptive) peuvent être exigées.

3. Où et comment déposer mon dossier ? Vous pouvez déposer votre dossier en mairie, en recommandé avec accusé de réception, ou par voie dématérialisée. Depuis la loi ELAN de 2018, toutes les communes de plus de 3 500 habitants sont tenues de proposer le dépôt en ligne via le Guichet Numérique des Autorisations d'Urbanisme (GNAU). Le dossier doit être déposé en 2 exemplaires minimum (4 si le terrain est en secteur ABF). Vous recevrez un récépissé mentionnant le numéro d'enregistrement et la date à laquelle, en l'absence de réponse, la non-opposition tacite sera acquise.

Après avoir accompagné plus de 500 dossiers de déclaration préalable, nous avons identifié les erreurs qui reviennent le plus souvent et qui entraînent systématiquement un rejet ou une demande de pièces complémentaires. Les connaître en amont, c'est gagner plusieurs semaines sur le délai d'instruction de votre projet.

Erreur n° 1 : cocher la mauvaise case dans la section « Nature des travaux ». Le CERFA 13703 distingue la construction nouvelle, la modification de construction existante, le changement de destination et d'autres catégories. Une pergola adossée à une maison existante relève de la « modification de construction existante » et non de la « construction nouvelle ». Une piscine hors sol de plus de 10 m² relève de la « construction nouvelle ». Un ravalement de façade relève de la « modification de l'aspect extérieur ». Cocher la mauvaise case, c'est risquer un courrier de la mairie vous demandant de recommencer votre formulaire — et un nouveau délai d'instruction d'un mois.

Erreur n° 2 : mal calculer les surfaces. La surface de plancher et l'emprise au sol sont deux notions distinctes qui ne se calculent pas de la même manière. La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des vides, des trémies, des surfaces sous une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et des surfaces de stationnement. L'emprise au sol correspond à la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs compris. Confondre les deux peut vous faire franchir un seuil sans le savoir et basculer du régime de la DP vers celui du permis de construire — avec des conséquences lourdes si les travaux sont déjà commencés.

Erreur n° 3 : oublier des pièces graphiques obligatoires. Le plan de situation (DP1), le plan de masse (DP2) et le plan en coupe (DP3) sont toujours obligatoires. Le plan de façades et toitures (DP4), la représentation de l'aspect extérieur (DP5), le document d'insertion paysagère (DP6) et les photographies (DP7, DP8) sont requis selon la nature du projet. Omettre une pièce, c'est s'exposer à un courrier de demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction. Dans les faits, cette suspension peut rallonger la procédure de 2 à 3 mois supplémentaires.

Erreur n° 4 : ignorer les règles du PLU local. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune fixe les règles de constructibilité : hauteur maximale, recul par rapport aux limites séparatives, coefficient d'emprise au sol, couleurs et matériaux autorisés, etc. Un projet parfaitement conforme au Code de l'urbanisme national peut être refusé s'il ne respecte pas les règles locales du PLU. Avant de remplir votre CERFA, consultez impérativement le règlement de zone applicable à votre parcelle sur le guide de votre commune.

Erreur n° 5 : ne pas vérifier si le terrain est en zone ABF. Si votre terrain se situe dans le périmètre d'un Architecte des Bâtiments de France (à proximité d'un monument historique, dans un site patrimonial remarquable, etc.), le délai d'instruction passe de 1 à 2 mois et votre dossier doit être déposé en 4 exemplaires au lieu de 2. L'ABF peut imposer des prescriptions sur les matériaux, les couleurs et les dimensions. Ignorer cette contrainte peut entraîner un refus de la mairie sur avis conforme de l'ABF, sans possibilité de passer outre.

Ces cinq erreurs sont responsables de la grande majorité des rejets et demandes de pièces complémentaires que nous constatons. La bonne nouvelle, c'est qu'elles sont toutes évitables en prenant le temps de lire le guide correspondant à votre type de travaux avant de remplir le formulaire. Chacun de nos 14 guides thématiques détaille les seuils de surface applicables, les pièces graphiques obligatoires, les spécificités liées aux zones protégées et les points d'attention propres à chaque type de projet. En complément, nos exemples de dossiers remplis vous montrent concrètement à quoi ressemble un formulaire correctement complété, avec des annotations champ par champ pour ne rien laisser au hasard. C'est l'approche la plus efficace pour déposer un dossier complet dès le premier envoi et obtenir votre autorisation dans les meilleurs délais.