Cloture entre Voisins : Declaration Prealable, Mitoyennete et Regles
Installer une cloture entre voisins en France ne s'improvise pas. Entre les regles de mitoyennete du Code civil, les hauteurs legales, les prescriptions du PLU et l'eventuelle obligation de declaration prealable de travaux pour une cloture, le cadre juridique est dense. Ce guide complet vous explique toutes les regles applicables, les demarches a suivre et les recours en cas de litige.
Que vous souhaitiez eriger un mur, poser un grillage, planter une haie ou installer des panneaux occulants, les obligations varient selon la nature de la cloture, la zone d'urbanisme de votre terrain et vos rapports de voisinage. Nous detaillons chaque situation pour que vous puissiez agir en toute securite juridique.
Le droit de se clore : fondement juridique
Le droit de se clore est un attribut fondamental du droit de propriete, consacre par l'article 647 du Code civil : « Tout proprietaire peut clore son heritage. » Ce droit permet a tout proprietaire d'eriger une cloture — mur, grillage, haie, palissade — pour delimiter son fonds et se proteger des intrusions exterieures. Il est d'ordre public et ne peut etre supprime par convention, sauf servitude regulierement etablie.
Ce droit fondamental se combine cependant avec des obligations legales et reglementaires. La cloture doit respecter les regles d'urbanisme locales (PLU, carte communale ou reglement national d'urbanisme) et, lorsqu'elle est erigee en limite de propriete, les regles de la mitoyennete fixees par les articles 653 a 673 du Code civil. L'exercice du droit de se clore ne doit pas non plus constituer un abus de droit — par exemple, une cloture d'une hauteur manifestement excessive erigee dans le seul but de nuire au voisin pourrait etre sanctionnee par le juge sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
En matiere d'urbanisme, l'article R.421-12 du Code de l'urbanisme prevoit que l'edification d'une cloture peut etre soumise a declaration prealable dans les communes qui l'ont decide par deliberation du conseil municipal ou qui l'ont inscrit dans leur PLU. Dans les secteurs sauvegardes, les sites inscrits ou classes et les perimetres de protection des monuments historiques, cette obligation s'applique de plein droit, sans deliberation prealable necessaire.
Les regles de la mitoyennete (art. 653-673 Code civil)
La mitoyennete est le regime juridique applicable aux murs, clotures et haies edifies sur la limite separative entre deux proprietes contiguës. L'article 653 du Code civil pose une presomption de mitoyennete : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de separation entre batiments jusqu'a l'heberge, ou entre cours et jardins, et meme entre enclos dans les champs, est presume mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire. »
Cette presomption signifie qu'en l'absence de titre de propriete prouvant le contraire, un mur separatif est repute appartenir aux deux voisins a parts egales. Les consequences sont importantes : chaque coproprietaire mitoyen peut utiliser le mur de son cote (y adosser une construction, y fixer des treillages), mais il ne peut ni le surelever ni le demolir sans l'accord de l'autre, conformement aux articles 658 et 662 du Code civil.
L'article 661 du Code civil prevoit le droit d'acquisition forcee de la mitoyennete : tout proprietaire joignant un mur a la faculte de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maitre du mur la moitie de la depense qu'il a coutee et la moitie de la valeur du sol sur lequel le mur est bati. Ce mecanisme permet a un voisin de devenir copropietaire d'un mur privatif existant, moyennant indemnisation.
Concernant les haies mitoyennes, l'article 670 du Code civil dispose que les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie elle-meme. L'entretien de la haie (taille, elagage) incombe aux deux proprietaires a frais partages. Si l'un des proprietaires desire supprimer la haie, il doit obtenir l'accord de l'autre ou saisir le tribunal.
Hauteurs legales selon les zones et derogations du PLU
L'article 663 du Code civil fixe les hauteurs minimales de la cloture forcee en l'absence de reglements ou usages locaux contraires. Dans les villes de 50 000 habitants et plus, la hauteur minimale est de 3,20 metres (y compris le chaperon). Dans les autres communes, cette hauteur est de 2,60 metres. Il s'agit de hauteurs minimales dans le cadre d'une demande de cloture forcee ; elles ne constituent pas des maximums a ne pas depasser.
En pratique, ces hauteurs du Code civil sont tres souvent ecartees par les dispositions du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune. La plupart des PLU fixent une hauteur maximale de cloture bien inferieure, generalement comprise entre 1,80 m et 2 m en zone residentielles. Certains PLU distinguent les clotures sur rue (facade) et les clotures laterales et de fond de parcelle, avec des regles differentes pour chacune. Le PLU peut egalement imposer un type de cloture specifique : muret bahut surmonte d'un grillage, haie vegetale, panneaux a claire-voie, etc.
Le PLU prevaut sur le Code civil en matiere de hauteur maximale. Ainsi, meme si l'article 663 du Code civil autorise une cloture de 3,20 m dans une grande ville, le PLU peut la limiter a 2 m. Il est donc imperatif de consulter le reglement de votre zone PLU sur le Geoportail de l'urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr) avant tout projet de cloture.
Dans les communes ne disposant pas de PLU ni de carte communale, c'est le Reglement National d'Urbanisme (RNU) qui s'applique. Le RNU ne contient pas de disposition specifique sur la hauteur des clotures, de sorte que ce sont les regles du Code civil et les usages locaux qui s'appliquent. Les usages locaux peuvent etre etablis par une attestation de la chambre d'agriculture ou par consultation du service urbanisme de la mairie.
Servitudes pouvant restreindre l'edification d'une cloture
Avant d'edifier une cloture, il convient de verifier l'absence de servitudes grevant votre terrain qui pourraient interdire ou limiter le droit de se clore. Les servitudes peuvent etre d'origine legale (servitude de passage des engins agricoles, servitude de vue, servitude de passage des reseaux) ou conventionnelle (servitude etablie par acte notarie entre proprietaires successifs).
La servitude de passage (article 682 du Code civil) est l'une des plus frequentes. Si votre terrain est greve d'une servitude de passage au profit d'un fonds enclave, vous ne pouvez pas edifier de cloture qui interdirait ou rendrait anormalement difficile l'exercice de ce droit de passage. Vous pouvez cependant installer un portail ou un portillon, a condition d'en remettre une cle ou un code d'acces au beneficiaire de la servitude.
Les servitudes de reseaux (eau, electricite, gaz, telecommunications) peuvent egalement restreindre l'implantation d'une cloture. Les operateurs de reseaux disposent d'un droit de passage et d'acces pour l'entretien de leurs ouvrages. Une cloture ne doit pas empecher l'acces aux ouvrages enterres ou aeriens. Consultez les plans de reseaux en mairie ou aupres des concessionnaires avant de fixer l'emplacement de votre cloture.
Enfin, dans les lotissements, le cahier des charges ou le reglement de lotissement peut imposer des prescriptions specifiques sur les clotures : type de materiau, hauteur, aspect, teinte, interdiction de certains types de clotures (murs pleins, claustra, etc.). Ces prescriptions s'imposent pendant toute la duree de validite du reglement de lotissement et priment sur les libertes du droit commun.
Litiges de cloture entre voisins : resolution et conciliation
Les litiges relatifs aux clotures entre voisins comptent parmi les contentieux les plus frequents devant les juridictions civiles. Ils portent generalement sur la hauteur excessive, l'empietement sur le terrain voisin, le refus de participer aux frais de la cloture mitoyenne, ou le trouble anormal de voisinage (perte de vue, d'ensoleillement).
Etape 1 : la resolution amiable. Avant toute procedure contentieuse, il est vivement recommande de tenter une resolution amiable. Un echange ecrit (lettre recommandee avec accuse de reception) exposant le probleme et la solution souhaitee constitue un prealable utile et peut etre produit ulterieurement en justice comme preuve de bonne foi.
Etape 2 : la conciliation. Si le dialogue direct echoue, vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice. Depuis la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation et de reforme pour la justice, la tentative de resolution amiable est un prealable obligatoire pour les litiges dont le montant n'excede pas 5 000 euros. Le conciliateur recoit les deux parties et tente de trouver un accord. En cas de succes, l'accord peut etre homologue par le juge et acquiert force executoire.
Etape 3 : le tribunal judiciaire. Si la conciliation echoue, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d'instance ou de grande instance selon le montant) pour obtenir la demolition ou la mise en conformite de la cloture litigieuse, des dommages et interets pour le prejudice subi, ou la condamnation du voisin a participer aux frais de la cloture forcee. Le delai de prescription de l'action est de 5 ans pour les troubles de voisinage (article 2224 du Code civil) et de 30 ans pour les actions reelles immobilieres (empietement).
Bornage prealable : une precaution indispensable
Avant d'installer une cloture en limite de propriete, le bornage est la demarche la plus sure pour eviter les litiges ulterieurs. L'article 646 du Code civil dispose que « tout proprietaire peut obliger son voisin au bornage de leurs proprietes contiguës ». Le bornage est l'operation par laquelle un geometre-expert determine et materialise la limite separative entre deux fonds a l'aide de bornes physiques.
Le bornage peut etre amiable (les deux voisins font appel conjointement a un geometre-expert, les frais sont partages par moitie) ou judiciaire (l'un des proprietaires saisit le tribunal judiciaire qui designera un geometre-expert judiciaire). Le bornage amiable est moins couteux et plus rapide : comptez entre 800 et 2 000 euros selon la configuration du terrain et la region, avec un partage par moitie entre voisins.
Le proces-verbal de bornage, une fois signe par les deux parties, est un document definitif et opposable. Il est fortement recommande de le faire publier au service de la publicite fonciere (anciennement conservation des hypotheques) afin qu'il soit opposable aux tiers et aux acquereurs successifs. Le plan de bornage servira de base pour implanter votre cloture avec precision et constitue une piece precieuse en cas de litige.
Attention : le plan cadastral (disponible sur cadastre.gouv.fr) ne constitue pas un bornage. Il a une valeur fiscale et non juridique : les limites cadastrales sont indicatives et peuvent differer significativement des limites reelles de propriete. Ne vous fiez pas au cadastre pour implanter votre cloture.
Recours juridiques disponibles
En matiere de cloture entre voisins, plusieurs voies de recours existent selon la nature du litige. Il convient de distinguer le contentieux civil (entre proprietaires prives) du contentieux administratif (contestation d'une autorisation d'urbanisme).
Contentieux civil : si votre voisin empiète sur votre terrain avec sa cloture, vous pouvez agir en revendication de propriete devant le tribunal judiciaire. L'action en empietement est imprescriptible : meme un empietement minime de quelques centimetres donne droit a la demolition (Cass. 3e civ., 20 mars 2002, n° 00-16.015). Le juge ne peut pas refuser la demolition au motif que le prejudice serait faible ou disproportionne. En parallele, le trouble anormal de voisinage permet d'obtenir des dommages et interets et la cessation du trouble (article 1240 du Code civil et jurisprudence constante).
Contentieux administratif : si une declaration prealable de cloture a ete delivree a votre voisin en meconnaissance des regles du PLU, vous pouvez contester cette autorisation devant le tribunal administratif dans un delai de 2 mois a compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain (article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Il est conseille d'adresser au prealable un recours gracieux au maire, qui suspend le delai contentieux.
Refere : en cas d'urgence (travaux en cours qui causent un dommage imminent), le juge des referes peut etre saisi pour ordonner la suspension des travaux ou toute mesure conservatoire. La procedure de refere est rapide (audience dans les jours ou semaines suivant la saisine) et permet d'obtenir une decision provisoire en attendant le jugement au fond.
Enfin, n'oubliez pas que certains contrats d'assurance habitation incluent une garantie « protection juridique » qui prend en charge les frais de procedure en cas de litige de voisinage. Verifiez les conditions de votre contrat avant d'engager des frais d'avocat.
Questions fréquentes sur les clôtures entre voisins
Dans de nombreuses communes, l'édification d'une clôture est soumise à déclaration préalable de travaux en vertu de l'article R.421-12 du Code de l'urbanisme, dès lors que le PLU ou une délibération du conseil municipal l'impose. Vérifiez toujours auprès du service urbanisme de votre mairie avant de commencer les travaux.
L'article 663 du Code civil fixe des hauteurs minimales de clôture forcée : 3,20 mètres dans les villes de 50 000 habitants et plus, et 2,60 mètres dans les autres communes. Toutefois, le PLU de votre commune peut imposer des hauteurs différentes, généralement inférieures (souvent 1,80 m à 2 m). Le PLU prévaut toujours sur les règles du Code civil.
Une clôture mitoyenne est un mur, une haie ou une palissade érigée sur la limite séparative entre deux propriétés et dont les frais de construction et d'entretien sont partagés entre les deux voisins. La mitoyenneté est présumée pour les murs séparatifs selon l'article 653 du Code civil, sauf preuve contraire (titre de propriété, marques de non-mitoyenneté).
Oui. L'article 663 du Code civil consacre le droit de clôture forcée : tout propriétaire peut contraindre son voisin à contribuer aux frais de construction et d'entretien d'un mur de clôture mitoyenne en milieu urbain. La charge est répartie à parts égales, proportionnellement à la hauteur et à la longueur de la clôture. En cas de refus, le propriétaire demandeur peut saisir le tribunal judiciaire.
Vous pouvez ériger une clôture privative sur votre propre terrain, en retrait de la limite séparative, sans l'accord de votre voisin, à condition de respecter les règles du PLU et de déposer une déclaration préalable si elle est exigée. En revanche, pour édifier une clôture sur la limite séparative (mitoyenne), l'accord du voisin est nécessaire ou, à défaut, une procédure de clôture forcée devant le tribunal.
Si la clôture de votre voisin dépasse les hauteurs autorisées par le PLU ou cause un trouble anormal de voisinage (perte d'ensoleillement, vue bouchée), vous pouvez d'abord tenter une résolution amiable, puis saisir un conciliateur de justice gratuitement, et enfin engager une action devant le tribunal judiciaire pour obtenir la mise en conformité ou la démolition partielle de la clôture.
Le bornage n'est pas juridiquement obligatoire pour installer une clôture, mais il est très fortement recommandé. L'article 646 du Code civil donne à tout propriétaire le droit d'exiger le bornage de sa propriété aux frais partagés. Un bornage par un géomètre-expert permet de matérialiser la limite exacte et d'éviter tout litige ultérieur sur l'empiètement.
Ériger une clôture sans la déclaration préalable requise constitue une infraction aux règles d'urbanisme passible d'une amende pouvant atteindre 6 000 euros par mètre carré de surface irrégulière (article L.480-4 du Code de l'urbanisme). La mairie peut également ordonner l'interruption des travaux et exiger la mise en conformité ou la démolition.
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