Qu'est-ce que la Déclaration Préalable de Travaux ?
La déclaration préalable de travaux est une formalité administrative obligatoire pour de nombreux projets de construction ou d'aménagement qui ne nécessitent pas de permis de construire. Instaurée par le Code de l'urbanisme, elle permet à la commune de vérifier que votre projet respecte les règles d'urbanisme locales avant que vous ne commenciez les travaux. Ce guide complet vous explique tout ce que vous devez savoir : base juridique, travaux concernés, procédure de dépôt et cas particuliers.
Définition légale et base juridique
La déclaration préalable de travaux (DP) est définie aux articles R.421-9 à R.421-17 du Code de l'urbanisme. Ces dispositions fixent la liste exhaustive des travaux, constructions et aménagements soumis à cette procédure simplifiée, par opposition au permis de construire (articles R.421-1 à R.421-8) et aux travaux ne nécessitant aucune formalité (articles R.421-2 à R.421-8-2).
Introduite par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, la déclaration préalable a modernisé le droit des autorisations d'urbanisme en simplifiant les procédures pour les projets de faible envergure. Son régime est précisé par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 codifié dans la partie réglementaire du Code de l'urbanisme.
Sur le plan pratique, la déclaration préalable est une autorisation tacite : si la mairie ne vous répond pas dans le délai d'instruction légal (en principe 1 mois, porté à 2 mois en secteur ABF), votre projet est réputé accepté. Cette présomption de non-opposition vaut autorisation d'urbanisme et peut être attestée par un certificat délivré par la mairie sur simple demande, conformément à l'article R.424-13 du Code de l'urbanisme.
La déclaration préalable est déposée en mairie ou, depuis la réforme de dématérialisation, sur le portail en ligne de votre commune si celle-ci y adhère. Le formulaire officiel est le CERFA n° 13703 pour les travaux sur maison individuelle et ses annexes, ou le CERFA n° 13404 pour les autres cas (lotissement, division, etc.).
Quels travaux sont concernés ?
Le Code de l'urbanisme distingue trois régimes selon la nature et l'ampleur des travaux : les travaux dispensés de toute formalité, ceux soumis à déclaration préalable, et ceux nécessitant un permis de construire. Cette distinction repose principalement sur la surface de plancher créée et la situation du terrain.
Sont soumis à déclaration préalable, en dehors de tout secteur protégé : les constructions nouvelles créant entre 5 m² et 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (seuil porté à 40 m² en zone urbaine d'un PLU ou d'un POS) ; les travaux modifiant l'aspect extérieur d'une construction existante (ravalement, changement de menuiseries, pose de panneaux solaires en toiture) ; l'édification d'une clôture dans certaines zones ; les piscines dont le bassin a une superficie comprise entre 10 m² et 100 m² ; les châssis et serres de 12 m² à 20 m² ; et les changements de destination sans modification des structures porteuses ni de la façade.
À titre de comparaison : une cabane de jardin de moins de 5 m² de surface de plancher et d'emprise au sol ne nécessite aucune formalité (sauf règle PLU contraire). Une extension de 25 m² sur une maison existante en zone U d'un PLU requiert une déclaration préalable. Une construction nouvelle de 60 m² ou une extension portant la superficie totale au-delà de 150 m² imposent un permis de construire et, dans ce dernier cas, le recours à un architecte (article L.431-1 du Code de l'urbanisme).
Les travaux sur bâtiments existants entrent aussi dans le champ de la déclaration préalable lorsqu'ils modifient les volumes ou l'aspect extérieur. Le simple remplacement d'une fenêtre de même dimension et de même aspect ne requiert pas de déclaration, contrairement à la transformation d'une fenêtre en porte-fenêtre ou à la pose d'une baie vitrée là où il n'y en avait pas.
Différence avec le permis de construire
La distinction entre déclaration préalable et permis de construire repose principalement sur les seuils de surface. En règle générale, le permis de construire est exigé pour toute construction nouvelle dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 20 m². Toutefois, en zone urbaine délimitée par un PLU (Plan Local d'Urbanisme), ce seuil est relevé à 40 m² pour les travaux d'extension d'une construction existante, permettant ainsi de recourir à la déclaration préalable pour des extensions plus importantes.
Un seuil supplémentaire à ne pas négliger est celui des 150 m² de surface de plancher totale après travaux. En vertu de l'article L.431-1 du Code de l'urbanisme, dès lors que les travaux soumis à permis de construire concernent une construction dont la surface de plancher totale est supérieure à 150 m², ou dès lors que la construction nouvelle dépasse elle-même 150 m², le recours à un architecte est obligatoire. Cette obligation s'applique aux particuliers comme aux professionnels.
Sur la procédure, le permis de construire bénéficie d'un délai d'instruction de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes (3 mois dans les autres cas), contre 1 mois pour la déclaration préalable. Les deux autorisations font l'objet d'un affichage obligatoire sur le terrain et ouvrent un délai de recours des tiers de 2 mois à compter de l'affichage (article R.600-2 du Code de l'urbanisme). La durée de validité est identique : 3 ans, prorogeable 2 fois 1 an sur demande.
En cas de doute sur le régime applicable à votre projet, vous pouvez solliciter un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) auprès de la mairie, ou contacter le service urbanisme pour un renseignement préalable. Cette démarche vous évitera de déposer le mauvais dossier et de perdre du temps.
Qui est concerné et comment déposer ?
Toute personne ayant qualité pour déposer une déclaration préalable peut le faire : le propriétaire du terrain ou son mandataire, un locataire ou occupant ayant l'accord écrit du propriétaire, un copropriétaire agissant pour des travaux portant sur ses parties privatives (avec, le cas échéant, autorisation de l'assemblée générale pour les parties communes), ou une collectivité publique. L'article R.423-1 du Code de l'urbanisme précise que le demandeur atteste avoir qualité pour déposer la demande — il est donc pénalement responsable de la véracité de cette déclaration.
Le dossier de déclaration préalable comprend le formulaire CERFA rempli et les pièces jointes obligatoires : le plan de situation du terrain dans la commune (pièce DP1), le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier (pièce DP2), le plan en coupe du terrain et de la construction (pièce DP3) si nécessaire, une description de l'aspect extérieur de la construction (pièce DP4), et des documents photographiques permettant de situer le terrain dans son environnement proche et lointain (pièces DP5 et DP6). La liste exacte des pièces varie selon la nature du projet.
Le dossier peut être déposé directement en mairie contre récépissé, envoyé en recommandé avec accusé de réception, ou déposé en ligne sur le portail officiel si la commune est raccordée au système de dépôt en ligne prévu par le décret n° 2021-1211 du 22 septembre 2021. La date de dépôt fait foi pour le déclenchement du délai d'instruction.
En copropriété, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble nécessitent en principe une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Cette autorisation doit être jointe au dossier ou à tout le moins être obtenue avant le début des travaux, sans quoi vous vous exposez à une action en démolition engagée par le syndicat des copropriétaires.
Cas particuliers : ABF, secteurs sauvegardés, lotissements
Lorsque votre terrain est situé dans le périmètre d'un monument historique, dans un secteur sauvegardé (aujourd'hui dénommé Site Patrimonial Remarquable — SPR — depuis la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine), ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), votre dossier est soumis à l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France (ABF). Cet avis est conforme, c'est-à-dire que la mairie ne peut pas délivrer l'autorisation contre l'avis négatif de l'ABF.
Dans ces zones, le délai d'instruction de la déclaration préalable est porté à 2 mois (au lieu d'1 mois en secteur ordinaire), conformément à l'article R.423-28 du Code de l'urbanisme. Ce délai permet à l'Unité Départementale de l'Architecture et du Patrimoine (UDAP) d'examiner le projet. Les exigences portent souvent sur les matériaux (tuiles, enduits, menuiseries), les couleurs et les volumes, en cohérence avec le caractère du bâti environnant.
Dans un lotissement soumis à un cahier des charges ou à un règlement de lotissement, les travaux doivent en outre respecter les prescriptions de ce document, qui peut être plus restrictif que le PLU communal. Le règlement de lotissement s'impose au pétitionnaire pendant 10 ans à compter de l'achèvement du lotissement, puis il peut être modifié ou abrogé dans les conditions prévues par les articles L.442-9 et suivants du Code de l'urbanisme.
Enfin, dans les zones de risque naturel ou technologique identifiées par un Plan de Prévention des Risques (PPR), le projet peut être soumis à des prescriptions particulières ou faire l'objet d'un refus si la zone est inconstructible. Il convient de consulter le Porter à Connaissance de la mairie ou le site Géorisques (georisques.gouv.fr) avant de déposer votre dossier.
Questions fréquentes
Une déclaration préalable est valable 3 ans à compter de la date de non-opposition (ou de la décision expresse). Elle peut être prorogée deux fois pour une durée d'un an chacune, sur demande adressée en mairie au moins 2 mois avant l'expiration du délai en cours (article R.424-21 du Code de l'urbanisme).
Réaliser des travaux soumis à déclaration préalable sans avoir obtenu l'autorisation constitue une infraction pénale passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 300 000 € (article L.480-4 du Code de l'urbanisme). La mairie peut en outre ordonner l'interruption du chantier et exiger la mise en conformité ou la démolition des travaux irréguliers.
Cela dépend. Une terrasse de plain-pied (sans création de surface de plancher ni d'emprise au sol signifi cative) ne nécessite en principe aucune formalité. En revanche, une terrasse surélevée créant une emprise au sol supérieure à 5 m² peut être soumise à déclaration préalable selon le PLU. Il convient de vérifier les règles locales d'urbanisme auprès de la mairie.
Oui, si votre commune est raccordée au portail officiel de dépôt en ligne des autorisations d'urbanisme. Depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3 500 habitants ont l'obligation de recevoir les dossiers par voie électronique. Vous pouvez vous renseigner sur le site de votre mairie ou sur le portail service-public.fr.
Une piscine hors-sol dont la superficie du bassin est inférieure à 10 m² et qui peut être facilement déplacée ou démontée ne nécessite aucune formalité. Entre 10 m² et 100 m², une déclaration préalable est requise. Au-delà de 100 m² (ou si le bassin est couvert d'un abri fixe de plus de 1,80 m de hauteur), un permis de construire est nécessaire.
Oui. Toute personne ayant intérêt à agir peut contester une déclaration préalable devant le tribunal administratif dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d'une période continue de 2 mois d'affichage sur le terrain (article R.600-2 du Code de l'urbanisme). Il est donc indispensable d'afficher votre autorisation dès sa réception.
En principe, le simple remplacement de fenêtres de même dimension et de même aspect ne requiert pas de déclaration préalable. En revanche, si vous modifiez la taille, la forme ou l'aspect des menuiseries (notamment dans un secteur ABF ou protégé), une déclaration préalable est nécessaire. Vérifiez toujours les dispositions de votre PLU et la situation de votre terrain.
Le délai d'instruction est en principe d'un mois à compter du dépôt d'un dossier complet. Ce délai est porté à 2 mois en secteur protégé (périmètre ABF, Site Patrimonial Remarquable). À l'expiration du délai sans décision, l'absence de réponse vaut non-opposition tacite, que vous pouvez faire attester par un certificat de la mairie.
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