Hauteur de Construction et Déclaration Préalable : Ce Que Vous Devez Savoir
La hauteur d'une construction est l'un des paramètres les plus contrôlés lors de l'instruction d'une déclaration préalable de travaux. Que vous construisiez un abri de jardin, une extension ou que vous envisagiez une surélévation, la hauteur de votre projet doit impérativement respecter les limites fixées par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) de votre commune. Une erreur de calcul ou une mauvaise compréhension des règles peut entraîner un refus de votre dossier, voire une obligation de démolir après construction.
Ce guide vous explique en détail comment calculer la hauteur réglementaire de votre construction, la différence entre hauteur à l'égout et hauteur au faîtage, les règles du PLU, les cas particuliers des terrains en pente, et les conditions dans lesquelles une surélévation nécessite une déclaration préalable plutôt qu'un permis de construire. Vous trouverez également les réponses aux questions les plus fréquentes sur le sujet de la hauteur construction déclaration préalable.
Comment calculer la hauteur réglementaire d'une construction
La hauteur réglementaire d'une construction se mesure depuis le terrain naturel avant travaux (aussi appelé sol existant ou terrain naturel d'origine) jusqu'au point le plus élevé du bâtiment. Le terrain naturel est le sol tel qu'il existe avant tout remaniement lié à votre projet : terrassement, remblai, déblai. Cette définition est essentielle, car elle empêche un pétitionnaire de rehausser artificiellement le sol pour gagner de la hauteur, ou de décaisser le terrain pour faire passer un projet sous le seuil réglementaire.
La notion de terrain naturel a été consacrée par la jurisprudence administrative. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 9 novembre 2015 (n° 386267), a confirmé que le point de référence pour mesurer la hauteur est le niveau du sol dans son état antérieur aux travaux de construction, y compris aux travaux de terrassement préalables. En pratique, cela signifie que si vous décaissez votre terrain de 50 cm pour installer une dalle, la hauteur de votre construction sera mesurée depuis le niveau initial du sol, et non depuis la dalle.
Le point le plus élevé du bâtiment est généralement le faîtage de la toiture pour les toits en pente, ou l'acrotère pour les toits plats. Les éléments techniques dépassant de la toiture (cheminées, antennes, ventilations) ne sont généralement pas pris en compte dans le calcul de la hauteur réglementaire, sauf si le PLU en dispose autrement. Toutefois, les lucarnes, tourelles ou éléments architecturaux faisant partie intégrante du volume bâti sont comptabilisés.
Sur le formulaire CERFA de déclaration préalable (CERFA 13703), vous devez indiquer la hauteur au faîtage et, le cas échéant, la hauteur à l'égout des toitures. Ces cotes doivent correspondre exactement à celles figurant sur le plan de masse (pièce DP2) et le plan en coupe (pièce DP3). Toute incohérence entre le formulaire et les plans entraînera une demande de pièces complémentaires et un allongement du délai d'instruction.
Hauteur à l'égout du toit et hauteur au faîtage : quelle différence ?
Les PLU distinguent deux types de hauteur pour une construction, et cette distinction est fondamentale pour votre dossier de déclaration préalable. La hauteur à l'égout du toit (ou hauteur à la gouttière) correspond à la distance verticale entre le terrain naturel et le bas de la toiture, c'est-à-dire le point où les eaux de pluie s'écoulent de la couverture vers la gouttière. La hauteur au faîtage correspond à la distance verticale entre le terrain naturel et le point culminant de la toiture (l'arête supérieure du toit).
La hauteur à l'égout est la mesure la plus couramment utilisée par les PLU pour réguler le gabarit des constructions, car elle détermine la hauteur de la partie verticale du bâtiment (les murs). Elle est souvent limitée entre 3 et 7 mètres en zone résidentielle. La hauteur au faîtage inclut la partie de toiture au-dessus de l'égout ; elle est logiquement supérieure et peut être limitée à 9 ou 12 mètres selon les zones.
Prenons un exemple concret. Vous projetez une extension de maison avec un toit à deux pans. La hauteur de vos murs (du sol naturel au niveau de la gouttière) est de 3,20 m. La pente de toiture est de 35 degrés et la demi-portée est de 3 m, ce qui génère une surélévation de faîtage d'environ 2,10 m. La hauteur à l'égout est donc de 3,20 m et la hauteur au faîtage est de 5,30 m (3,20 + 2,10). Si votre PLU autorise 6 m à l'égout et 9 m au faîtage, votre projet est conforme.
Pour les toits plats (toitures-terrasses), la notion d'égout et de faîtage disparaît. La hauteur se mesure alors jusqu'au point le plus haut de l'acrotère (le muret périphérique qui borde la toiture-terrasse). Certains PLU prévoient une règle spécifique pour les toitures-terrasses, avec une hauteur maximale unique. D'autres appliquent la règle du faîtage, considérant l'acrotère comme le point culminant. Vérifiez systématiquement le règlement de votre zone PLU.
Attention : certains PLU récents utilisent la notion de hauteur absolue (exprimée en mètres NGF, c'est-à-dire en référence au Nivellement Général de la France) plutôt que la hauteur relative au terrain naturel. Dans ce cas, la cote NGF du point le plus haut de votre construction ne doit pas dépasser la cote NGF fixée par le PLU. Ce système est plus fréquent dans les zones inondables ou les secteurs à enjeu paysager.
Les règles du PLU sur la hauteur maximale des constructions
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) fixe, zone par zone, la hauteur maximale autorisée pour les constructions. Cette règle figure généralement à l'article 10 (ou article H) du règlement de chaque zone. Les hauteurs varient considérablement d'une commune à l'autre et d'une zone à l'autre au sein d'une même commune.
En zone résidentielle pavillonnaire (souvent classée UA, UB ou UC), la hauteur maximale au faîtage est généralement comprise entre 6 et 9 mètres, avec une hauteur à l'égout de 3 à 6 mètres. En zone de centre-ville ou en zone d'habitat collectif, les hauteurs autorisées sont plus élevées, pouvant atteindre 12, 15, voire 20 mètres au faîtage. En zone agricole (A) ou naturelle (N), les règles sont souvent plus restrictives pour les constructions d'habitation, avec des hauteurs maximales de 7 à 9 mètres.
Certains PLU utilisent en outre la notion de gabarit enveloppe, qui combine la hauteur maximale et un angle d'inclinaison à partir d'un certain point. Par exemple, le règlement peut imposer que l'enveloppe de la construction s'inscrive dans un gabarit défini par une hauteur verticale de 6 m à l'aplomb de la limite séparative, prolongé par un plan incliné à 45 degrés. Ce gabarit conditionne la forme de la toiture et peut limiter l'aménagement des combles.
La règle de prospect (distance aux limites) est souvent liée à la hauteur. De nombreux PLU imposent la formule H = L ou H = L/2, où H est la hauteur de la construction et L la distance à la limite séparative. Ainsi, une construction de 6 m de hauteur doit être implantée à au moins 6 m (H = L) ou 3 m (H = L/2) de la limite séparative. Cette règle interagit directement avec la hauteur de votre projet et peut vous contraindre à réduire la hauteur si vous souhaitez construire à proximité des limites de propriété.
Pour connaître les règles exactes applicables à votre parcelle, consultez le Géoportail de l'Urbanisme (geoportail-urbanisme.gouv.fr), qui donne accès au règlement graphique et écrit du PLU de votre commune. Vous pouvez également demander un certificat d'urbanisme d'information (CUa) ou opérationnel (CUb) en mairie pour obtenir une réponse officielle sur les règles applicables.
Terrain en pente : comment mesurer la hauteur de construction
Le calcul de la hauteur sur un terrain en pente est l'un des aspects les plus délicats du droit de l'urbanisme, et l'une des principales sources de contentieux devant les tribunaux administratifs. Sur un terrain plat, la hauteur est identique en tout point du périmètre de la construction. Sur un terrain en pente, la hauteur varie selon l'endroit où l'on se place : le côté amont de la construction est plus bas que le côté aval.
La majorité des PLU précisent que, sur un terrain en pente, la hauteur est mesurée au milieu de chaque façade de la construction. Cette méthode consiste à prendre le niveau du terrain naturel au point central de chaque façade et à mesurer la distance verticale entre ce point et le faîtage (ou l'égout selon la règle du PLU). La hauteur retenue est celle de la façade la plus défavorable, c'est-à-dire celle qui donne la plus grande valeur.
D'autres PLU adoptent la méthode du point le plus défavorable, qui consiste à mesurer la hauteur au point du terrain naturel le plus bas par rapport à la construction. Cette méthode est plus restrictive car elle prend en compte le point extrême, et non une moyenne. Elle est fréquente dans les communes de montagne ou les secteurs à forte déclivité, où les enjeux paysagers sont importants.
Pour illustrer, considérons une construction implantée sur un terrain présentant une pente de 10 % sur une longueur de 12 m. Le dénivelé est donc de 1,20 m entre le point haut et le point bas. Si la hauteur au faîtage est de 7 m mesurée depuis le milieu de la façade aval (point bas + 0,60 m de correction pour le milieu de la façade), la hauteur effective au point le plus bas sera de 7,60 m. Si le PLU autorise 9 m au faîtage mesuré au milieu de la façade, le projet est conforme. Mais si le PLU exige que la hauteur ne dépasse 9 m en aucun point, il faut vérifier la cote au point le plus bas.
Le plan en coupe (pièce DP3) est indispensable pour démontrer le respect de la hauteur sur un terrain en pente. Ce plan doit montrer le profil du terrain naturel, le niveau du sol fini après travaux, les cotes altimétriques aux points caractéristiques (point haut, milieu de façade, point bas) et la hauteur au faîtage et à l'égout. Un plan en coupe incomplet ou imprécis sur un terrain en pente entraîne quasi-systématiquement une demande de pièces complémentaires.
Conseil pour les terrains en forte pente
Si votre terrain présente une pente supérieure à 15 %, il est recommandé de faire réaliser un relevé topographique par un géomètre-expert. Ce document, qui indique les courbes de niveau avec précision, permet de calculer exactement la hauteur réglementaire et constitue une pièce probante en cas de recours des tiers.
Surélévation de maison : quand faut-il une déclaration préalable ou un permis ?
La surélévation consiste à ajouter un ou plusieurs niveaux à une construction existante, augmentant ainsi sa hauteur totale. Ce type de travaux crée de la surface de plancher et modifie l'aspect extérieur du bâtiment. Il est donc systématiquement soumis à une autorisation d'urbanisme.
Le régime applicable dépend de la surface de plancher créée par la surélévation. En zone urbaine d'un PLU, si la surélévation crée moins de 40 m² de surface de plancher, une déclaration préalable suffit. En dehors d'une zone urbaine, le seuil est abaissé à 20 m². Au-delà de ces seuils, un permis de construire est obligatoire. De plus, si la surface totale de la construction après surélévation dépasse 150 m², le recours à un architecte est exigé, conformément à l'article L.431-1 du Code de l'urbanisme.
Indépendamment du régime d'autorisation, la surélévation doit respecter la hauteur maximale fixée par le PLU. Si votre maison actuelle culmine à 7 m et que le PLU autorise 9 m au faîtage, votre surélévation ne pourra pas excéder 2 m de hauteur supplémentaire (au faîtage). Il convient également de vérifier la hauteur à l'égout, qui est souvent le facteur le plus contraignant, car la surélévation rehausse mécaniquement les murs et donc le niveau de l'égout.
Un point souvent négligé : la surélévation modifie le gabarit de la construction et peut donc affecter le respect de la règle de prospect (H = L ou H = L/2). Si votre maison est implantée à 4 m de la limite séparative et que le PLU impose H = L, la hauteur maximale de votre construction ne peut pas dépasser 4 m au droit de cette limite, ce qui peut interdire toute surélévation significative. Il est donc indispensable de croiser la règle de hauteur avec la règle de prospect avant de dimensionner votre projet.
Enfin, la surélévation est l'un des cas où l'aménagement des combles peut créer de la surface de plancher sans modification de la hauteur au faîtage. Si vous transformez des combles perdus en combles habitables (hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m) sans modifier la toiture, vous créez de la surface de plancher. Si cette surface dépasse les seuils, une autorisation d'urbanisme est requise, même si la hauteur extérieure du bâtiment ne change pas.
Bien renseigner les hauteurs dans votre dossier de déclaration préalable
Le formulaire CERFA de déclaration préalable comporte un cadre dédié aux hauteurs de la construction. Vous devez y indiquer la hauteur au faîtage et la hauteur à l'égout, en mètres, avec une précision au centimètre. Ces cotes doivent correspondre exactement à celles portées sur vos plans (plan de masse DP2 et plan en coupe DP3).
Voici les bonnes pratiques pour éviter les erreurs les plus courantes :
- Mesurez toujours depuis le terrain naturel avant travaux, et non depuis le sol fini (dalle, terrasse). Si vous prévoyez un décaissement ou un remblai, prenez le niveau actuel du sol comme référence.
- Indiquez les deux hauteurs (égout et faîtage), même si le PLU n'en réglemente qu'une seule. L'instructeur peut avoir besoin des deux pour vérifier le gabarit.
- Fournissez un plan en coupe coté montrant le profil du terrain naturel, le niveau du sol fini, la hauteur des murs, la pente de la toiture et le faîtage. Ce plan est la pièce DP3 de votre dossier.
- Vérifiez la cohérence entre le formulaire CERFA, le plan de masse et le plan en coupe. Une hauteur de 5,30 m sur le formulaire et de 5,50 m sur le plan en coupe provoquera une demande de pièces complémentaires.
- Sur un terrain en pente, indiquez la méthode de calcul utilisée (milieu de façade ou point le plus défavorable) et fournissez les cotes aux différents points caractéristiques.
Le plan de masse doit également mentionner la hauteur de la construction projetée, notamment si votre PLU impose des règles de prospect liées à la hauteur (H = L). Reportez-y la cote de hauteur au faîtage et la distance à la limite séparative la plus proche, afin que l'instructeur puisse vérifier le respect de la règle en un coup d'oeil.
Questions fréquentes sur la hauteur de construction et la déclaration préalable
La hauteur d’une construction se mesure à partir du terrain naturel avant travaux (sol existant non remanié) jusqu’au point le plus élevé du bâtiment. Selon les prescriptions du PLU, deux hauteurs peuvent être exigées : la hauteur à l’égout du toit (bas de la toiture, là où les eaux de pluie s’écoulent) et la hauteur au faîtage (point culminant de la toiture). Il convient de se référer au règlement de zone de votre PLU pour savoir laquelle est déterminante.
Il n’existe pas de hauteur maximale unique applicable partout. Chaque PLU fixe ses propres règles par zone. En zone résidentielle, la hauteur maximale autorisée varie généralement entre 6 et 12 mètres au faîtage. Certains PLU imposent aussi une hauteur maximale à l’égout (par exemple 6 m). Au-delà de la hauteur fixée par le PLU, le projet est refusé, quelle que soit l’autorisation demandée (DP ou permis). Le dépassement de hauteur n’entraîne pas automatiquement le passage de la DP au permis de construire : c’est la surface créée qui détermine le régime d’autorisation.
Sur un terrain en pente, la hauteur est mesurée au point le plus défavorable, c’est-à-dire au point du terrain naturel le plus bas par rapport à la construction. La plupart des PLU précisent que la hauteur est prise au milieu de chaque façade concernée, ce qui donne une hauteur moyenne. Certains PLU exigent que la hauteur maximale ne soit dépassée en aucun point du bâtiment. Il est indispensable de fournir un plan en coupe (pièce DP3) montrant le profil du terrain naturel et le gabarit de la construction.
La surélévation est soumise à déclaration préalable si la surface de plancher créée est inférieure ou égale à 40 m² en zone urbaine d’un PLU (20 m² hors zone U). Au-delà de ces seuils, un permis de construire est requis. De plus, si la surface totale de la maison après surélévation dépasse 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire. La hauteur résultante doit respecter les limites fixées par le PLU.
Réaliser une construction dont la hauteur dépasse celle déclarée dans le dossier de déclaration préalable constitue une infraction au Code de l’urbanisme. La mairie peut constater la non-conformité lors de la visite de récolement ou suite à un signalement. Vous vous exposez alors à une mise en demeure de mise en conformité, à des poursuites pénales (amende pouvant atteindre 300 000 euros en vertu de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme), voire à une obligation de démolition ordonnée par le tribunal.
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