Extension Maison : D\u00E9claration Pr\u00E9alable ou Permis de Construire ?
Agrandir sa maison est l'un des projets les plus courants en France : v\u00E9randa, extension de plain-pied, sur\u00E9l\u00E9vation d'un \u00E9tage ou ajout d'un garage attenant. Mais avant de poser la premi\u00E8re pierre, il faut obtenir une autorisation d'urbanisme. Dans la plupart des cas, une d\u00E9claration pr\u00E9alable extension maison suffit. Ce guide complet vous explique les seuils de surface, les diff\u00E9rences entre zone urbaine et hors zone urbaine, le calcul de la surface cr\u00E9\u00E9e, les r\u00E8gles de hauteur, la taxe d'am\u00E9nagement et le recours obligatoire \u00E0 un architecte.
Les seuils selon la zone du PLU : 20 m\u00B2 ou 40 m\u00B2
La surface maximale autoris\u00E9e en d\u00E9claration pr\u00E9alable d\u00E9pend de la localisation de votre terrain. L'article R.421-17 du Code de l'urbanisme distingue deux situations :
- En zone urbaine (zone U) d'un PLU : le seuil est de 40 m\u00B2 de surface de plancher ou d'emprise au sol. C'est le cas de la plupart des communes de plus de 2 000 habitants.
- Hors zone urbaine ou sans PLU : le seuil est de 20 m\u00B2. Cette r\u00E8gle s'applique dans les communes rurales sans document d'urbanisme, en zone agricole (A) ou en zone naturelle (N).
Pour savoir dans quelle zone se situe votre terrain, consultez le PLU de votre commune sur le G\u00E9oportail de l'urbanisme ou renseignez-vous directement aupr\u00E8s du service urbanisme de votre mairie. Un certificat d'urbanisme op\u00E9rationnel (CUb) vous donnera une r\u00E9ponse pr\u00E9cise et juridiquement fiable.
| Zone | Seuil | Autorisation | Exemples |
|---|---|---|---|
| Zone urbaine (U) avec PLU | Jusqu’à 40 m² | Déclaration préalable | Extension de plain-pied, véranda, surélévation partielle |
| Zone urbaine (U) avec PLU | Plus de 40 m² | Permis de construire | Extension importante dépassant le seuil de 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol |
| Hors zone U ou sans PLU | Jusqu’à 20 m² | Déclaration préalable | Petite extension, abri attenant, appentis couvert |
| Hors zone U ou sans PLU | Plus de 20 m² | Permis de construire | Toute extension dépassant 20 m² dans les communes sans PLU ou en zone agricole/naturelle |
* Le seuil de 40 m\u00B2 ne s'applique que si la surface totale apr\u00E8s travaux ne d\u00E9passe pas 150 m\u00B2. Si elle d\u00E9passe 150 m\u00B2, un permis de construire avec architecte est exig\u00E9, m\u00EAme pour une extension de moins de 40 m\u00B2.
Comment calculer la surface cr\u00E9\u00E9e par votre extension
Pour d\u00E9terminer si votre projet rel\u00E8ve de la d\u00E9claration pr\u00E9alable ou du permis de construire, vous devez calculer deux surfaces et retenir la plus grande des deux. Ce calcul est le point le plus technique du dossier et la premi\u00E8re source d'erreur dans les demandes d'autorisation.
SDPSurface de plancher
La surface de plancher correspond \u00E0 la somme des surfaces de chaque niveau clos et couvert, calcul\u00E9e \u00E0 partir du nu int\u00E9rieur des fa\u00E7ades. Sont exclues du calcul :
- Les surfaces sous une hauteur inf\u00E9rieure \u00E0 1,80 m
- Les surfaces de stationnement (garage)
- Les combles non am\u00E9nageables
- L'\u00E9paisseur des murs ext\u00E9rieurs et de l'isolation
EASEmprise au sol
L'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction sur le sol. Elle inclut des \u00E9l\u00E9ments souvent oubli\u00E9s :
- Les d\u00E9bords de toiture sup\u00E9rieurs \u00E0 80 cm
- Les balcons et terrasses couvertes
- Les auvents et marquises
- Les sous-sols (m\u00EAme non am\u00E9nag\u00E9s)
Extension de plain-pied vs sur\u00E9l\u00E9vation : quelles diff\u00E9rences ?
Du point de vue r\u00E9glementaire, extension horizontale et sur\u00E9l\u00E9vation sont trait\u00E9es de la m\u00EAme mani\u00E8re : elles cr\u00E9ent de la surface de plancher suppl\u00E9mentaire et sont soumises aux m\u00EAmes seuils (20 m\u00B2 ou 40 m\u00B2). Toutefois, plusieurs diff\u00E9rences pratiques m\u00E9ritent attention.
Extension horizontale
- Agrandissement au sol : v\u00E9randa, pi\u00E8ce suppl\u00E9mentaire, garage attenant
- Augmente l'emprise au sol et la surface de plancher
- Soumise aux r\u00E8gles de recul par rapport aux limites s\u00E9paratives (g\u00E9n\u00E9ralement 3 m)
- Impact sur le CES (coefficient d'emprise au sol) du PLU
- Peut n\u00E9cessiter des fondations sp\u00E9cifiques selon la nature du sol
Sur\u00E9l\u00E9vation
- Ajout d'un \u00E9tage ou am\u00E9nagement des combles avec modification de la toiture
- Augmente la surface de plancher sans augmenter l'emprise au sol
- Soumise aux r\u00E8gles de hauteur maximale du PLU (hauteur au fa\u00EEtage, \u00E0 l'\u00E9gout, gabarit enveloppe)
- Id\u00E9ale quand le terrain est trop petit pour une extension au sol
- N\u00E9cessite une \u00E9tude structurelle de la construction existante
Attention : cumul des surfaces
Si vous r\u00E9alisez \u00E0 la fois une extension horizontale et une sur\u00E9l\u00E9vation, les surfaces cr\u00E9\u00E9es se cumulent. Par exemple, 25 m\u00B2 d'extension au sol + 20 m\u00B2 de sur\u00E9l\u00E9vation = 45 m\u00B2 au total, ce qui d\u00E9passe le seuil de 40 m\u00B2 et n\u00E9cessite un permis de construire.
Les r\u00E8gles de hauteur et leur impact sur votre projet
M\u00EAme si la surface cr\u00E9\u00E9e reste sous le seuil de la d\u00E9claration pr\u00E9alable, votre extension doit respecter les r\u00E8gles de hauteur d\u00E9finies dans le PLU. Ces r\u00E8gles varient consid\u00E9rablement d'une commune \u00E0 l'autre et constituent une cause fr\u00E9quente de refus.
Hauteur au faîtage
Généralement 9 à 12 m
Point le plus haut de la toiture
Hauteur à l’égout
Généralement 6 à 7 m
Niveau de la gouttière
Gabarit enveloppe
Variable selon le PLU
Volume maximal constructible défini par des plans inclinés
En cas de sur\u00E9l\u00E9vation, le respect de ces hauteurs est particuli\u00E8rement critique. Le plan en coupe (pi\u00E8ce DP3 du dossier) doit clairement indiquer les hauteurs avant et apr\u00E8s travaux. Si votre extension modifie la pente de toiture ou cr\u00E9e un nouveau fa\u00EEtage, le service instructeur v\u00E9rifiera la conformit\u00E9 au gabarit enveloppe du PLU.
Taxe d'am\u00E9nagement : combien co\u00FBte une extension ?
Toute cr\u00E9ation de surface close et couverte d\u00E9clenche la taxe d'am\u00E9nagement, exigible m\u00EAme dans le cadre d'une d\u00E9claration pr\u00E9alable. Son montant d\u00E9pend de trois facteurs : la surface taxable cr\u00E9\u00E9e, la valeur forfaitaire annuelle et le taux communal.
Formule de calcul
Taxe = Surface taxable x Valeur forfaitaire x (Taux communal + Taux d\u00E9partemental)
Valeur forfaitaire 2025
914 \u20AC/m\u00B2
Hors \u00CEle-de-France
Valeur forfaitaire 2025
1 036 \u20AC/m\u00B2
\u00CEle-de-France
Taux communal
1 % \u00E0 5 %
Varie selon la commune
Exemple concret : extension de 30 m\u00B2 en province
Surface taxable cr\u00E9\u00E9e : 30 m\u00B2 - 5 m\u00B2 (abattement logement existant) = 25 m\u00B2
Taux communal : 3 % | Taux d\u00E9partemental : 2,5 %
Calcul : 25 x 914 x (3 % + 2,5 %) = 1 256,75 \u20AC
La taxe d'am\u00E9nagement est exigible 12 mois apr\u00E8s la d\u00E9livrance de l'autorisation (ou en deux fractions si le montant d\u00E9passe 1 500 \u20AC). Pour estimer pr\u00E9cis\u00E9ment le montant de votre taxe, vous pouvez utiliser le simulateur officiel du minist\u00E8re.
Quand un architecte est-il obligatoire ?
Pour les particuliers r\u00E9alisant des travaux sur une maison individuelle, le recours \u00E0 un architecte est obligatoire lorsque la surface de plancher totale apr\u00E8s travaux d\u00E9passe 150 m\u00B2 (article R.431-2 du Code de l'urbanisme). Ce seuil s'appr\u00E9cie en additionnant la surface existante et la surface cr\u00E9\u00E9e par l'extension.
Sans architecte
Maison de 120 m\u00B2 + extension de 25 m\u00B2 = 145 m\u00B2 au total. La surface totale reste sous 150 m\u00B2 : pas besoin d'architecte.
Architecte obligatoire
Maison de 130 m\u00B2 + extension de 35 m\u00B2 = 165 m\u00B2 au total. Le seuil de 150 m\u00B2 est d\u00E9pass\u00E9 : un architecte est obligatoire, et un permis de construire est requis.
Notez que l'obligation porte sur la surface totale apr\u00E8s travaux, et non sur la seule surface de l'extension. Si votre maison existante fait d\u00E9j\u00E0 140 m\u00B2, m\u00EAme une petite extension de 15 m\u00B2 d\u00E9clenchera l'obligation de recours \u00E0 un architecte. Par ailleurs, au-del\u00E0 de 150 m\u00B2, l'autorisation bascule automatiquement vers un permis de construire, m\u00EAme si l'extension en elle-m\u00EAme reste sous les 40 m\u00B2.
Constituer votre dossier de d\u00E9claration pr\u00E9alable
Une fois que vous avez confirm\u00E9 que votre extension rel\u00E8ve bien de la d\u00E9claration pr\u00E9alable (surface sous le seuil et surface totale inf\u00E9rieure \u00E0 150 m\u00B2), il faut constituer un dossier complet. Le formulaire \u00E0 utiliser est le CERFA 13703 (d\u00E9claration pr\u00E9alable pour une maison individuelle et ses annexes). Les pi\u00E8ces graphiques (plans de situation, de masse, en coupe, des fa\u00E7ades, insertion paysag\u00E8re et photos) doivent montrer clairement l'emprise de l'extension par rapport \u00E0 la construction existante.
Plan de situation
Localisation du terrain dans la commune (échelle 1/25 000)
Plan de masse
Position de l’extension, cotes, distances aux limites
Plan en coupe
Profil du terrain, hauteur de l’extension, niveaux de plancher
Plan des façades
État existant et état projeté, matériaux, ouvertures
Le d\u00E9lai d'instruction est de 1 mois (2 mois en secteur prot\u00E9g\u00E9). En l'absence de r\u00E9ponse, votre d\u00E9claration est r\u00E9put\u00E9e accept\u00E9e (autorisation tacite). Pensez \u00E0 demander un certificat de non-opposition \u00E0 la mairie pour s\u00E9curiser votre projet.
Questions fr\u00E9quentes sur l'extension de maison
En zone urbaine couverte par un PLU, vous pouvez réaliser une extension jusqu’à 40 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol avec une simple déclaration préalable de travaux. En dehors des zones urbaines (zone A, N) ou en l’absence de PLU, le seuil est de 20 m². Au-delà de ces seuils, un permis de construire est obligatoire.
Le recours à un architecte est obligatoire dès lors que la surface de plancher totale de la maison après extension dépasse 150 m². Par exemple, si votre maison existante fait 120 m² et que vous ajoutez 35 m², la surface totale sera de 155 m² : un architecte est alors requis, même si l’extension seule reste sous le seuil de la déclaration préalable.
La surface à déclarer est la plus grande des deux valeurs : la surface de plancher (somme des surfaces closes et couvertes, mesurée au nu intérieur des murs, sous une hauteur supérieure à 1,80 m) et l’emprise au sol (projection verticale du volume de la construction, y compris les débords de toiture de plus de 80 cm et les balcons). Vous devez calculer les deux et retenir la valeur la plus élevée pour déterminer le seuil applicable.
Oui, une surélévation est assimilée à une extension et suit exactement les mêmes seuils : déclaration préalable jusqu’à 40 m² en zone U avec PLU (20 m² hors zone U), permis de construire au-delà. Attention : la surélévation peut également être encadrée par des règles de hauteur maximale définies dans le PLU de votre commune.
La taxe d’aménagement est calculée sur la surface taxable créée (surface de plancher close et couverte sous plus de 1,80 m, après déduction d’un forfait de 5 m² par logement existant). Elle est égale à la surface taxable multipliée par la valeur forfaitaire annuelle (914 euros/m² en 2025 hors Ile-de-France, 1 036 euros/m² en Ile-de-France) puis par le taux communal (entre 1 % et 5 %).
Le Code de l’urbanisme impose un retrait minimal de 3 mètres par rapport aux limites séparatives, sauf si le PLU de votre commune prévoit des règles différentes. Certains PLU autorisent la construction en limite séparative sous conditions (hauteur maximale, longueur de façade). Consultez le règlement de zone de votre PLU ou renseignez-vous auprès du service urbanisme de votre mairie.
Le délai d’instruction d’une déclaration préalable est d’1 mois à compter du dépôt du dossier complet. Ce délai peut être porté à 2 mois si le projet est situé dans un secteur protégé (abords de monuments historiques, site patrimonial remarquable). En l’absence de réponse dans le délai, l’autorisation est réputée accordée (autorisation tacite).
Le dossier doit comporter le formulaire CERFA 13703, le plan de situation (DP1), le plan de masse coté (DP2), le plan en coupe (DP3), le plan des façades et toitures avant et après travaux (DP4), le document graphique d’insertion paysagère (DP5), ainsi que deux photographies (DP6 et DP7). Pour une extension, le plan de masse et le plan en coupe sont particulièrement importants car ils montrent l’emprise de la construction nouvelle par rapport à l’existant.
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