Surface de Plancher et Surface Taxable : Différences, Calcul et Impact
La surface de plancher et la surface taxable sont deux notions distinctes qui entrent en jeu dans les démarches d'urbanisme. La confusion entre ces deux surfaces est l'une des erreurs les plus fréquentes lors du remplissage du CERFA de déclaration préalable. Pourtant, les conséquences d'une erreur ne sont pas anodines : elles peuvent conduire à déclarer un mauvais régime d'autorisation ou à sous-estimer la taxe d'aménagement due.
Définitions légales
La surface de plancher est définie par l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. Il s'agit de « la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les baies, des vides et des trémies, des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m, des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres, des surfaces de plancher des combles non aménageables, et des surfaces de plancher des locaux techniques ».
La surface taxable, quant à elle, est définie par l'article 1635 quater A du Code général des impôts (CGI), créé par la réforme de la fiscalité de l'urbanisme issue de la loi de finances rectificative pour 2010 (article 28). Elle constitue l'assiette de la taxe d'aménagement (TA) et de la redevance d'archéologie préventive (RAP). Elle correspond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction des vides et des trémies.
En résumé : la surface de plancher est la notion utilisée pour déterminer le régime d'autorisation applicable (déclaration préalable ou permis de construire) et pour vérifier les règles du PLU. La surface taxable est la notion utilisée pour calculer les taxes dues lors de l'obtention d'une autorisation d'urbanisme.
Formules de calcul avec exemples
Pour calculer la surface de plancher d'une extension de maison, prenez la superficie brute de chaque niveau (longueur x largeur, mesurée à l'intérieur des murs), déduisez les surfaces sous 1,80 m de hauteur (souvent sous les rampants de toiture), déduisez les épaisseurs de murs entourant les baies, les vides (cage d'escalier, trémie de plancher) et les surfaces de stationnement. Le résultat est la surface de plancher.
Exemple concret : une extension de plain-pied de 6 m x 4 m (24 m² bruts). Les murs périphériques ont 20 cm d'épaisseur. Les baies (fenêtres et porte) représentent un total de 2 m de large. La surface nette intérieure est de 5,60 m x 3,60 m = 20,16 m², desquels on déduit les ébrasements (épaisseurs de murs de chaque côté des baies). En pratique, pour un calcul simplifié conforme à la circulaire du 3 février 2012, vous mesurez à partir du nu intérieur des murs façade et vous ne déduisez que les baies elles-mêmes (vides dans les murs). Pour cet exemple, la surface de plancher sera approximativement de 21 m².
La surface taxable se calcule de manière similaire mais inclut les surfaces qui seraient exclues de la surface de plancher pour d'autres raisons. En pratique, pour les constructions courantes (extensions de maison, abris de jardin), la surface taxable est souvent très proche de la surface de plancher. La différence se matérialise notamment pour les garages (exclus de la surface de plancher au-delà d'un plafond, inclus dans la surface taxable) et les annexes.
Ce qui est exclu de chaque surface
Sont exclus de la surface de plancher : les surfaces de stationnement (garages, parkings, rampes), les caves et sous-sols non aménagés dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, les combles non aménageables (dont la pente de toiture ou la configuration empêche l'aménagement), les locaux techniques (chaufferie, local poubelle, etc.), et les surfaces sous rampants de toiture dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
Sont exclus de la surface taxable : les surfaces non closes ou non couvertes (terrasses de plain-pied ouvertes, pergolas ouvertes, auvents ouverts), les surfaces sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 m, et les reconstructions à l'identique suite à sinistre (exonération de taxe d'aménagement prévue à l'article L.331-7 du Code de l'urbanisme).
Un élément souvent mal compris : une véranda close et couverte est à la fois surface de plancher et surface taxable. Un abri de jardin ouvert sur un côté n'est ni l'un ni l'autre. Un carport (structure couverte non close) génère de l'emprise au sol mais pas nécessairement de surface de plancher si elle est ouverte, ce qui peut influencer le régime d'autorisation applicable.
Tableau comparatif par type de construction
Pergola ouverte (structure sans murs ni vitrage) : ni surface de plancher ni surface taxable. Elle génère de l'emprise au sol et peut nécessiter une déclaration préalable selon sa taille (article R.421-17 du Code de l'urbanisme).
Extension de maison fermée (murs et toiture) : surface de plancher et surface taxable sensiblement identiques. Les deux sont prises en compte pour déterminer le régime d'autorisation (DP ou PC selon le seuil) et pour calculer la taxe d'aménagement.
Abri de jardin fermé (4 murs et toiture) : surface de plancher et surface taxable similaires. Si la surface de plancher dépasse 5 m², une déclaration préalable est requise. Si elle dépasse 20 m² (ou 40 m² en zone U), un permis de construire est nécessaire.
Piscine (bassin enterré sans abri) : aucune surface de plancher, mais génère une emprise au sol et une surface taxable propre aux piscines (forfait de 200 € par m² de bassin en 2024, conformément à l'article 1635 quater D du CGI). Une déclaration préalable est requise si le bassin est compris entre 10 m² et 100 m².
Garage fermé : exclu de la surface de plancher (surface de stationnement), mais inclus dans la surface taxable. Un garage de 20 m² ne compte donc pas dans le calcul des seuils DP/PC au titre de la surface de plancher, mais la taxe d'aménagement sera calculée sur sa surface taxable.
Calculateur simplifié
Voici un exemple de calcul pour une extension de type véranda de 4 m x 5 m, avec une hauteur sous plafond de 2,50 m dans la partie centrale et deux côtés sous rampant descendant jusqu'à 1,20 m :
Surface brute totale : 4 m x 5 m = 20 m². Surface sous rampant avec hauteur < 1,80 m : 2 m x 5 m = 10 m² (à déduire de la surface de plancher). Surface de plancher = 20 m² - 10 m² = 10 m². Surface taxable = 20 m² (la hauteur sous rampant n'est pas retirée de la surface taxable de la même manière). Dans cet exemple, la surface de plancher est de 10 m² (inférieure au seuil de 20 m², donc une déclaration préalable suffit), tandis que la surface taxable de 20 m² servira de base pour le calcul de la taxe d'aménagement.
Pour le calcul de la taxe d'aménagement, multipliez la surface taxable (en m²) par la valeur forfaitaire fixée annuellement par arrêté (820 €/m² en zone hors Ile-de-France en 2024, 929 €/m² en Ile-de-France), puis appliquez le taux communal (entre 1 % et 5 %) et éventuellement le taux départemental (0,3 % à 2,5 %). Le simulateur officiel est disponible sur le site des impôts (impots.gouv.fr).
Impact sur le choix entre DP et permis de construire
La surface de plancher (et non la surface taxable) est la notion déterminante pour choisir entre déclaration préalable et permis de construire. En zone urbaine d'un PLU, le seuil de la déclaration préalable est fixé à 40 m² de surface de plancher créée pour les travaux d'extension d'une construction existante à usage d'habitation. Au-delà, un permis de construire est requis. En dehors d'une telle zone, le seuil reste à 20 m².
Il est crucial de ne pas confondre ces seuils avec la surface habitable ou la surface au sol brute. Un projet de 25 m² bruts peut très bien correspondre à une surface de plancher de 18 m² si une partie est sous une hauteur de 1,80 m. Dans ce cas, la déclaration préalable reste le bon régime, même en dehors d'une zone U. À l'inverse, négliger les surfaces des niveaux supérieurs (un grenier aménageable, une mezzanine) peut conduire à sous-estimer la surface de plancher et à déposer une déclaration préalable alors qu'un permis de construire est nécessaire.
En cas d'incertitude sur le régime applicable, vous pouvez demander un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) à la mairie, qui précisera le régime applicable à votre projet. Cette démarche préalable, bien que non obligatoire, est vivement recommandée pour les projets situés près des seuils ou dans des zones avec des règles complexes.
Questions fréquentes
Non. La surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades, c'est-à-dire en excluant l'épaisseur des murs extérieurs. En revanche, les cloisons intérieures ne sont pas déduites : la surface de plancher correspond à la surface nette intérieure, hors épaisseur des murs de façade.
Un sous-sol aménagé (bureau, chambre, salle de jeux) et dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m est inclus dans la surface de plancher. Un sous-sol non aménagé (cave, local technique) ou dont la hauteur est inférieure ou égale à 1,80 m est exclu de la surface de plancher.
La taxe d'aménagement est calculée sur la surface taxable de l'extension. En 2024, la valeur forfaitaire est de 820 €/m² hors Ile-de-France. Multipliez cette valeur par votre surface taxable, puis appliquez le taux communal (entre 1 % et 5 %) et le taux départemental. Le simulateur officiel est disponible sur impots.gouv.fr.
Une terrasse couverte mais ouverte sur au moins un côté ne génère pas de surface de plancher car elle n'est pas close. En revanche, une terrasse close et couverte (comme une véranda) génère de la surface de plancher et de la surface taxable. L'emprise au sol est générée dans tous les cas.
Une erreur dans le calcul de la surface peut conduire à déclarer un régime d'autorisation incorrect (DP au lieu de PC ou inversement). Si les travaux sont réalisés sous un régime insuffisant, vous vous exposez à une infraction pénale et à la mise en demeure de régulariser, voire de démolir. En cas de doute, consultez le service urbanisme de la mairie ou un professionnel.
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