Plan de Masse pour une Déclaration Préalable : Guide Pratique
Le plan de masse est l'une des pièces les plus importantes de votre dossier de déclaration préalable. Dénommé pièce DP2, il représente votre terrain vu du dessus, avec toutes les constructions existantes et projetées, les distances aux limites et les réseaux. Une grande partie des dossiers incomplets ou refusés le sont à cause d'un plan de masse insuffisant. Ce guide vous explique précisément ce qu'il doit contenir et comment le réaliser vous-même, gratuitement.
Définition et rôle du plan de masse (pièce DP2)
Le plan de masse est défini par l'article R.431-9 du Code de l'urbanisme (par renvoi de l'article R.431-36 pour la déclaration préalable). Il représente l'implantation des constructions et aménagements sur la parcelle, vue du dessus, avec toutes les informations permettant à l'instructeur de vérifier le respect des règles d'urbanisme : distances aux limites séparatives et à la voirie, hauteurs, surface d'emprise au sol, etc.
Le plan de masse sert à démontrer que votre projet respecte les règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU) : coefficient d'emprise au sol, règles de prospect (distances aux limites), gabarits autorisés, etc. C'est la pièce sur laquelle l'instructeur s'appuie en priorité pour vérifier la conformité de votre projet. Un plan insuffisamment détaillé ou inexact entraîne systématiquement une demande de pièces complémentaires.
Pour une déclaration préalable simple (abri de jardin, extension légère, modification d'aspect extérieur), le plan de masse n'a pas besoin d'être aussi élaboré que pour un permis de construire. L'essentiel est qu'il soit lisible, côté et à l'échelle.
Ce qu'il doit obligatoirement contenir
Un plan de masse conforme doit impérativement indiquer : l'orientation (flèche indiquant le Nord), l'échelle utilisée (recommandée : 1/200ème pour une parcelle de taille standard, 1/500ème pour les grandes parcelles), les limites de la parcelle avec leurs cotes en mètres, les constructions existantes sur la parcelle avec indication de leur nature et de leurs dimensions, et les constructions projetées avec indication de leur implantation précise par rapport aux limites de propriété.
Le plan doit également indiquer les distances de prospect : distance de la construction projetée à chaque limite séparative (clôture latérale et fond de parcelle) et à l'alignement de voie. Ces distances sont vérifiées par rapport aux règles de la zone du PLU (par exemple : implantation à 3 mètres minimum des limites séparatives en zone résidentielle). Les cotes doivent être portées directement sur le plan, en mètres.
Il faut aussi faire figurer les éléments de desserte : accès au terrain depuis la voie publique, emplacement des réseaux (eau potable, eaux usées, eaux pluviales, électricité) si votre projet implique un raccordement. Pour une simple extension ou un abri de jardin sans nouveau raccordement, une indication sommaire des réseaux existants suffit.
Enfin, le plan doit indiquer les courbes de niveau si votre terrain présente une déclivité significative, et les arbres à abattre ou à conserver si cela est pertinent pour votre projet. En zone ABF ou dans un SPR, l'UDAP exige généralement un plan de masse plus détaillé avec indication du bâti environnant sur les parcelles voisines.
Comment le réaliser soi-même
Pour réaliser votre plan de masse sans faire appel à un architecte ou un géomètre, la première étape consiste à récupérer le plan cadastral de votre parcelle. Rendez-vous sur cadastre.gouv.fr, recherchez votre adresse et téléchargez le plan cadastral en format PDF ou DXF. Ce plan vous donnera les limites et la superficie de votre parcelle. Notez que le cadastre n'a pas de valeur juridique pour les limites de propriété (seul un bornage effectué par un géomètre-expert a cette valeur), mais il est suffisant pour les besoins d'une déclaration préalable.
Ensuite, récupérez une orthophoto (vue aérienne à la verticale) de votre terrain sur le Géoportail de l'IGN (geoportail.gouv.fr). La couche « Photographies aériennes » vous donne une image précise de votre parcelle avec les constructions existantes. Vous pouvez utiliser l'outil de mesure du Géoportail pour prendre des cotes indicatives, à vérifier ensuite sur le terrain au mètre ruban.
Avec le plan cadastral comme fond de plan et vos mesures relevées sur le terrain, vous pouvez tracer votre plan de masse à la main sur papier millimétré (à l'échelle 1/200ème, 1 cm sur le plan représente 2 mètres sur le terrain) ou à l'aide d'un logiciel de dessin. Indiquez toutes les cotes, l'orientation Nord et l'échelle graphique. Un plan propre, côté et à l'échelle, réalisé à la main est parfaitement recevable par la mairie.
Logiciels et outils gratuits
Google Earth Pro est gratuit depuis 2015 et permet d'importer des données de localisation, de prendre des mesures sur les vues aériennes et d'exporter des images géolocalisées. Vous pouvez l'utiliser pour obtenir une vue aérienne précise de votre parcelle, avec l'outil de mesure intégré. Exportez ensuite l'image et servez-vous-en comme fond de plan pour tracer votre plan de masse.
Le Géoportail de l'IGN (geoportail.gouv.fr) est un outil public gratuit qui offre des orthophotos à haute résolution, des plans cadastraux superposables, et même des plans des PLU dans certaines communes via le Géoportail de l'urbanisme. L'outil « Annoter la carte » permet d'ajouter des lignes, cotes et textes directement sur l'interface, et d'exporter le résultat en PDF ou image.
Pour un plan plus professionnel, Sweet Home 3D est un logiciel gratuit et en français, initialement conçu pour l'aménagement intérieur mais utilisable pour les plans de masse. Il permet de tracer des murs, d'importer des fonds de plan et d'exporter en PDF à l'échelle souhaitée. SketchUp Free (version web gratuite) est une alternative plus polyvalente permettant de réaliser des plans 2D et des vues 3D de votre projet.
Pour les utilisateurs à l'aise avec le numérique, QGIS est un logiciel de SIG (Système d'Information Géographique) open source et gratuit, qui permet d'importer directement les données cadastrales au format shapefile depuis data.gouv.fr et de réaliser des plans de masse précis. Sa prise en main est cependant plus complexe que les outils précédents.
Les erreurs qui font refuser le dossier
L'erreur la plus fréquente est l'absence d'échelle ou une échelle non indiquée. Un plan sans mention d'échelle est irrecevable car l'instructeur ne peut pas vérifier les distances. Indiquez toujours l'échelle numérique (1/200ème) et une échelle graphique (une barre graduée).
La deuxième erreur courante est l'absence de cotes. Un plan illustrant les constructions sans indiquer les distances aux limites de propriété ne permet pas de vérifier le respect des règles de prospect du PLU. Chaque distance significative doit être cotée en mètres, directement sur le plan.
L'oubli de l'orientation Nord est souvent mentionné dans les demandes de pièces complémentaires. Bien que cela puisse sembler mineur, l'orientation est indispensable pour comprendre l'ensoleillement et vérifier certaines prescriptions du PLU liées à l'orientation des façades.
Enfin, un plan de masse qui ne représente que la construction projetée, sans les constructions existantes sur la parcelle, est insuffisant. L'instructeur doit pouvoir apprécier le projet dans son contexte : constructions existantes, végétation notable, accès, etc. Représentez donc la totalité de la parcelle avec tous ses éléments, en distinguant clairement l'existant (en trait plein) du projeté (en tiretés ou en couleur).
Questions fréquentes
Non. Pour une déclaration préalable, aucun texte n'impose le recours à un architecte ou un géomètre pour le plan de masse. Un plan réalisé soi-même, à condition qu'il soit à l'échelle, coté et orienté, est parfaitement recevable. Le recours à un professionnel est obligatoire uniquement pour les permis de construire portant sur des constructions dont la surface de plancher dépasse 150 m².
L'échelle recommandée est généralement le 1/200ème pour une parcelle de taille moyenne (jusqu'à 1 000 m²), ce qui permet de faire tenir la parcelle sur un format A4 ou A3. Pour des parcelles plus grandes, le 1/500ème voire le 1/1000ème peut être utilisé. L'essentiel est que le plan soit lisible et que toutes les cotes soient indiquées.
Le Code de l'urbanisme n'exige pas de signature spécifique sur le plan de masse. En revanche, il doit être daté et porter le nom du pétitionnaire ainsi que l'objet du projet. Si votre commune exige plusieurs exemplaires, chaque exemplaire doit être identique.
Une capture d'écran de Google Maps peut servir de base pour identifier les limites et constructions, mais elle n'est généralement pas suffisante seule comme plan de masse, car elle n'indique pas les cotes ni l'échelle précise. Vous pouvez l'utiliser comme fond de plan sur lequel vous ajoutez les informations requises (cotes, orientation, constructions projetées, etc.).
Si vous constatez un écart entre les limites cadastrales et la réalité physique sur le terrain, il est conseillé de faire appel à un géomètre-expert pour un bornage contradictoire. Pour les besoins de la déclaration préalable, utilisez les limites réelles de propriété (telles que vous les connaissez, par exemple matérialisées par une clôture) et signalez tout écart avec le cadastre dans une note jointe au dossier.
Besoin d'aide pour votre déclaration préalable ?
Nos experts préparent votre dossier complet et conforme : formulaire CERFA, plans, pièces jointes. Réponse rapide, tarif fixe.
Voir nos tarifs