Déclaration Préalable Véranda : Guide Complet 2025
La véranda est l'une des extensions les plus populaires en France : elle agrandit la surface habitable, crée un espace lumineux ouvert sur le jardin et augmente la valeur du bien. Mais contrairement à une simple terrasse ou à une pergola, la véranda est un espace clos et couvert qui crée de la surface de plancher. Elle est donc soumise à une déclaration préalable de travaux dans la grande majorité des cas, voire à un permis de construire au-delà de certains seuils.
Ce guide vous explique en détail les règles applicables à la déclaration préalable véranda : seuils de surface, distinction véranda/pergola, réglementation thermique RE2020, impact fiscal, procédure de dépôt et pièces à fournir. Que votre projet fasse 10 m² ou 38 m², vous saurez exactement quelles démarches accomplir avant de lancer votre chantier.
La véranda : une extension à part entière
En droit de l'urbanisme, la véranda est assimilée à une extension de maison. L'article R.421-17 du Code de l'urbanisme ne distingue pas la véranda des autres types d'agrandissement : ce qui compte, c'est la surface de plancher ou l'emprise au sol créée, ainsi que la zone d'urbanisme dans laquelle se situe votre terrain.
La véranda se caractérise par sa structure en grande partie vitrée (parois et souvent toiture), adossée à la façade existante du bâtiment principal. Elle crée un espace habitable supplémentaire, chauffé ou non, utilisé comme salon, salle à manger, jardin d'hiver ou même cuisine. Contrairement à un simple auvent ou une pergola ouverte, la véranda est entièrement close et couverte, ce qui en fait une construction génératrice de surface de plancher au sens de l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme.
Cette qualification a des conséquences directes sur le régime d'autorisation applicable. Toute véranda, quelle que soit sa surface, modifie l'aspect extérieur de la construction existante et crée de la surface de plancher. Elle nécessite donc au minimum une déclaration préalable de travaux, même si sa surface est inférieure à 5 m². Les seuils habituels de dispense de formalité (moins de 5 m²) ne s'appliquent pas aux vérandas car la modification de l'aspect extérieur impose à elle seule le dépôt d'une déclaration préalable.
Pour les projets d'agrandissement plus importants, la véranda suit les mêmes règles que toute extension de maison. Les seuils de 20 m² et 40 m² déclenchent respectivement l'obligation de permis de construire en zone non couverte par un PLU et en zone urbaine (U) d'un PLU.
Seuils de surface : déclaration préalable ou permis de construire ?
Les seuils applicables à la déclaration préalable véranda sont identiques à ceux des extensions de construction existante. Ils dépendent de la zone d'urbanisme dans laquelle se situe votre terrain :
| Surface de plancher créée | Zone U (PLU) | Hors zone U / sans PLU |
|---|---|---|
| Moins de 5 m² | Déclaration préalable* | Déclaration préalable* |
| De 5 m² à 40 m² | Déclaration préalable | DP jusqu'à 20 m², PC au-delà |
| Plus de 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
| Si la surface totale après travaux dépasse 150 m² : permis de construire + architecte obligatoire | ||
* La véranda modifie l'aspect extérieur, ce qui impose une déclaration préalable même en dessous de 5 m² (article R.421-17 du Code de l'urbanisme).
En zone urbaine (U) d'un PLU, le seuil de la déclaration préalable est relevé à 40 m² de surface de plancher pour les extensions de constructions existantes. C'est le cas le plus courant pour les vérandas en milieu urbain ou péri-urbain. En dehors de cette zone, le seuil reste à 20 m².
Attention au seuil cumulatif : si votre maison existante fait 125 m² de surface de plancher et que vous ajoutez une véranda de 30 m², la surface totale atteint 155 m². Vous dépassez le seuil des 150 m² qui impose le recours à un architecte et le dépôt d'un permis de construire, même si la véranda seule ne dépasse pas 40 m².
Véranda ou pergola : une distinction juridique essentielle
La confusion entre véranda et pergola est fréquente, mais les conséquences juridiques et fiscales sont très différentes. La distinction repose sur un critère simple : le caractère clos et couvert de la construction.
Véranda (close et couverte)
- Vitrages ou parois sur toutes les faces
- Toiture opaque ou translucide
- Crée de la surface de plancher et de l'emprise au sol
- Soumise à la taxe d'aménagement
- Soumise à la RE2020 si espace habitable
Pergola (ouverte)
- Ouverte sur au moins deux côtés
- Toiture ajourée ou rétractable
- Crée uniquement de l'emprise au sol (pas de surface de plancher)
- Non soumise à la taxe d'aménagement
- Non soumise à la RE2020
Une pergola bioclimatique dotée de lames orientables et de stores rétractables sur tous les côtés se rapproche de la définition d'un espace clos. Si l'ensemble peut être fermé intégralement, l'instructeur d'urbanisme peut requalifier la pergola en véranda, avec les conséquences associées : obligation de déclaration préalable véranda, calcul en surface de plancher, application de la taxe d'aménagement et de la RE2020. En cas de doute, consultez le service urbanisme de votre mairie avant de déposer votre dossier.
Pour approfondir les règles spécifiques aux pergolas, consultez notre guide déclaration préalable pergola.
RE2020 et réglementation thermique pour les vérandas
La Réglementation Environnementale 2020 (RE2020), entrée en vigueur le 1er janvier 2022, s'applique aux constructions neuves à usage d'habitation. Pour les extensions de bâtiments existants, y compris les vérandas, c'est la réglementation thermique des bâtiments existants (RT existant, issue de l'arrêté du 3 mai 2007) qui s'applique dès lors que la surface de plancher créée est supérieure à 5 m² mais inférieure à un certain seuil.
Concrètement, si votre véranda crée un espace habitable chauffé, elle doit respecter des exigences de performance énergétique minimale. Ces exigences portent sur l'isolation thermique des parois vitrées (coefficient Uw), la protection solaire (facteur solaire Sw), la ventilation et l'étanchéité à l'air. Pour les vérandas, le choix du vitrage est crucial : un double vitrage à isolation renforcée (VIR) avec un coefficient Uw inférieur ou égal à 1,3 W/m².K est généralement requis pour satisfaire aux exigences réglementaires.
Lorsque l'extension dépasse 50 m² de surface de plancher (ou 30 % de la surface existante), la RE2020 peut s'appliquer pleinement, avec des exigences renforcées en matière de bilan carbone et de confort d'été (indicateur DH, pour degré-heure d'inconfort). Les vérandas sont particulièrement concernées par le confort d'été en raison de leur surface vitrée importante, qui favorise la surchauffe estivale.
Point de vigilance : confort d'été
Une véranda orientée plein sud sans protection solaire adaptée (stores extérieurs, vitrage à contrôle solaire, brise-soleil) peut atteindre des températures supérieures à 45 °C en été. L'intégration de solutions de protection solaire dès la conception est fortement recommandée, tant pour le confort que pour la conformité réglementaire.
La non-conformité à la réglementation thermique n'entraîne pas directement le refus de la déclaration préalable (le service instructeur vérifie le Code de l'urbanisme, pas la réglementation thermique). En revanche, lors de la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT), l'attestation de conformité thermique peut être exigée. Le non-respect de la réglementation thermique expose par ailleurs à des sanctions civiles et pénales.
Taxe d'aménagement, impôts locaux et valeur du bien
La construction d'une véranda a un triple impact financier : la taxe d'aménagement due lors de l'obtention de l'autorisation, la revalorisation de la taxe foncière et de la taxe d'habitation (pour les résidences secondaires), et l'augmentation de la valeur vénale du bien.
Taxe d'aménagement
La taxe d'aménagement est calculée sur la surface taxable de la véranda (article 1635 quater A du CGI). La surface taxable d'une véranda correspond à sa surface close et couverte dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, mesurée à partir du nu intérieur des façades. Pour une véranda de 20 m² de surface taxable, le calcul en 2024 est le suivant : 20 m² x 820 euros (valeur forfaitaire hors IDF) = 16 400 euros de base, sur laquelle s'appliquent les taux communal et départemental. Avec un taux communal de 5 % et un taux départemental de 2,5 %, la taxe s'élèverait à environ 1 230 euros.
Taxe foncière et impôts locaux
Toute construction nouvelle ou extension doit être déclarée aux services fiscaux dans les 90 jours suivant l'achèvement des travaux (article 1406 du Code général des impôts). La véranda sera intégrée dans le calcul de la valeur locative cadastrale, qui sert de base à la taxe foncière. En pratique, une véranda de 20 m² peut entraîner une augmentation de la taxe foncière de l'ordre de 100 à 300 euros par an, selon la commune et le taux applicable.
Plus-value immobilière
Selon les professionnels de l'immobilier, une véranda bien conçue et correctement intégrée à l'architecture existante peut augmenter la valeur d'un bien de 5 % à 15 %. Ce gain dépend de la qualité de la construction, de l'orientation, de l'isolation et de la surface créée. Une véranda mal isolée ou non déclarée à l'urbanisme constitue en revanche un point noir lors d'une vente : l'acheteur ou son notaire demandera la preuve de la conformité administrative, et l'absence de déclaration préalable peut bloquer la transaction ou entraîner une décote significative.
Procédure de déclaration préalable véranda : étapes et délais
La procédure de déclaration préalable véranda suit les étapes classiques de toute déclaration préalable de travaux. Voici le déroulement complet, du choix du formulaire à l'achèvement des travaux :
- 1
Vérifier le PLU et le zonage
Consultez le PLU de votre commune sur le Géoportail de l'urbanisme pour vérifier les règles de votre zone : emprise au sol maximale, hauteur, distance aux limites séparatives, matériaux autorisés. En secteur ABF, prenez contact avec l'UDAP en amont.
- 2
Remplir le formulaire CERFA
Utilisez le CERFA n° 13703 pour les travaux sur maison individuelle. Indiquez la nature des travaux (extension), la surface de plancher créée, l'emprise au sol, les matériaux et les teintes. Vérifiez les références cadastrales sur cadastre.gouv.fr.
- 3
Constituer les pièces jointes
Les pièces obligatoires sont : le plan de situation (DP1), le plan de masse coté (DP2), le plan en coupe du terrain (DP3), la notice descriptive (DP4), les photographies de l'environnement proche et lointain (DP5 et DP6), le plan des façades et des toitures avant et après travaux (DP7/DP8), et le document graphique d'insertion (DP11) montrant la véranda intégrée au bâti existant.
- 4
Déposer le dossier en mairie
Déposez 2 exemplaires complets (3 à 4 en secteur ABF) en mairie contre récépissé, par courrier recommandé avec AR, ou en ligne si votre commune propose le dépôt dématérialisé. La date de dépôt déclenche le délai d'instruction.
- 5
Instruction et réponse
Le délai d'instruction est de 1 mois en secteur ordinaire, porté à 2 mois en secteur ABF. Si le dossier est incomplet, la mairie vous notifie dans le mois suivant le dépôt et le délai est suspendu. L'absence de réponse à l'expiration du délai vaut non-opposition tacite.
- 6
Affichage et début des travaux
Dès obtention de la non-opposition, affichez le panneau réglementaire sur votre terrain (visible depuis la voie publique). Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l'affichage continu. Vous pouvez commencer les travaux dès l'affichage, mais à vos risques en cas de recours. L'autorisation est valable 3 ans, prorogeable deux fois un an.
- 7
Achèvement : DAACT et déclaration fiscale
À l'issue des travaux, déposez la Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) en mairie. Déclarez la surface créée aux impôts fonciers dans les 90 jours. La taxe d'aménagement sera liquidée par le service des impôts.
Calendrier type : dépôt du dossier (J), non-opposition tacite (J+30), affichage sur le terrain (J+30), fin du délai de recours des tiers (J+90), début des travaux en toute sécurité juridique (J+90). Durée totale avant lancement : environ 3 mois.
Questions fréquentes sur la déclaration préalable véranda
La véranda est un espace clos et couvert (vitrages sur toutes les faces et toiture), ce qui la qualifie de surface de plancher au sens de l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme. La pergola, quant à elle, est une structure ouverte sur au moins deux côtés : elle ne crée que de l'emprise au sol, pas de surface de plancher. Cette distinction change le calcul des seuils d'autorisation et l'impact fiscal (taxe d'aménagement). Consultez notre guide dédié à la pergola pour en savoir plus.
Le recours à un architecte est obligatoire uniquement si la surface de plancher totale de votre habitation après travaux dépasse 150 m² (article L.431-1 du Code de l'urbanisme). Si votre maison fait par exemple 120 m² et que la véranda ajoute 35 m², la surface totale atteint 155 m² : un architecte sera alors requis, ainsi qu'un permis de construire. En dessous de ce seuil, la déclaration préalable suffit et aucun architecte n'est imposé.
Le délai d'instruction de la déclaration préalable est d'un mois à compter du dépôt d'un dossier complet. En secteur protégé (périmètre ABF, Site Patrimonial Remarquable), ce délai est porté à deux mois. À l'expiration du délai, l'absence de réponse vaut non-opposition tacite. En pratique, prévoyez un délai total de 2 à 3 mois entre le dépôt et le début effectif des travaux, en tenant compte du délai de recours des tiers (2 mois après affichage).
Oui. Toute surface close et couverte créée est soumise à la taxe d'aménagement, calculée sur la surface taxable de la véranda. En 2024, la valeur forfaitaire est de 820 euros/m² hors Ile-de-France et 929 euros/m² en Ile-de-France, multipliée par le taux communal (1 % à 5 %) et le taux départemental (jusqu'à 2,5 %). Le simulateur officiel est disponible sur impots.gouv.fr.
Non. Contrairement à certaines idées reçues, une véranda nécessite toujours au minimum une déclaration préalable, car elle crée de la surface de plancher et modifie l'aspect extérieur de la construction existante. Même une véranda de moins de 5 m² est soumise à déclaration préalable au titre de la modification de l'aspect extérieur (article R.421-17 du Code de l'urbanisme). Réaliser une véranda sans autorisation expose à une amende pouvant atteindre 300 000 euros.
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